柴河林业局住宅专项维修资金管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为加强对住宅专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》及国家建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，制定本办法。
　　第二条　柴河林区住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用于本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　第三条　本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同或安置协议，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同或安置协议，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、林业局监督的原则。
　　第五条　林业局建设、房管、财务部门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章　住宅专项维修资金的交存

第六条　住宅业主、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。但由一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
　　第七条　住宅的业主、非住宅的业主交存住宅专项维修资金标准如下：

（一）2009年以前建设的老旧楼区房屋专项维修资金的交存标准

2009年以前建设的老旧楼区业主，需要补交住宅专项维修资金，否则不予进行共用部位、共用设施设备的维修，房产部门不予办理房屋所有权登记或过户手续，由此出现的后果由业主自行承担。老旧楼区业主交存住宅专项维修资金标准如下：

1、住宅交存首期住宅专项维修资金的数额为10元/㎡；

2、车库及库房交存首期住宅专项维修资金的数额为30元/㎡；

3、门市房交存首期住宅专项维修资金的数额为60元/㎡。

（二）2009-2015年建设的棚改小区住宅专项维修资金的交存标准

2009-2015年建设的棚改小区住宅专项维修资金的交存，仍执行原交存标准，即：

1、住宅交存标准。回迁住宅按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为房款的1%，还面积部分购房价格按每平米1000元计算，超出面积按棚户区改造价格计算；棚改异地安置住宅按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为房款的1%；

2、车库及库房交存标准。回迁车库及库房按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房款的2%，还面积部分按每平方米3000元计算，超出面积部分房款按现行价格计算；新购车库及库房按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房款的2%。

3、门市房交存标准。门市房回迁户，按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为房款的3%，还面积部分房款按每平米4000元计算，超出面积部分房款按现行价格计算；新购门市房按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房款的3%。

（三）2016年以后建设的小区房屋专项维修资金的交存标准

1、住宅交存首期住宅专项维修资金的数额为20元/㎡；

2、车库及库房交存首期住宅专项维修资金的数额为60元/㎡；

3、门市房交存首期住宅专项维修资金的数额为120元/㎡。

　　第八条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
　　第九条　房屋业主应当在办理房屋入住手续或房产交易过户手续前，将首期住宅专项维修资金上交柴河林业局房产局，由柴河林业局房产局代收后交林业局财务部门管理。

第十条　财务部门委托当地一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立房屋专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
　　第十一条　新建小区业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房产局不得在房屋入住回迁单或进户单上盖章，开发建设单位或售房部门未收到经柴河林区房产局盖章的房屋入住回迁单或进户单的，不得将房屋交付购买人；其他老旧楼区业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房产局不准许办理房屋登记手续。
　　第十二条　收取住宅专项维修资金应当出具由财政部或者省政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
　　第十三条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交标准按照老旧楼区住宅专项维修资金的交存标准执行：即住宅续交专项维修资金的数额为10元/㎡；车库及库房续交住宅专项维修资金的数额为30元/㎡；门市房续交专项维修资金的数额为60元/㎡。

第三章　住宅专项维修资金的使用

第十四条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第十五条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　第十六条　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
　　（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
　　（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
　　（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

第十七条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
　　第十八条　房屋专项维修资金实行代为管理或实施物业管理的，其使用按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业（或公共事业管理局、社区）制定使用方案，使用方案主要包括：（1）维修和更新、改造内容；（2）工程预算；（3）涉及房屋户门号及户数；（4）维修和更新、改造组织方式；（5）验收方式。
　　（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意。
　　（三）物业服务企业（或公共事业管理局、社区）将使用方案报林业局建设主管部门及财务部门审核。
　　（四）林业局建设主管部门经现场勘查后办理备案手续，由财务部门通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70%从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业或维修施工单位。
　　（五）物业服务企业或维修施工单位按照实施方案组织施工。
　　（六）工程竣工后，物业服务企业或维修施工单位应当邀请建设主管部门、社区、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。
　　（七）经验收合格后，由财务部门通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

第十九条　房屋专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程序办理：
　　（一）业主委员会制定使用方案，使用方案主要包括：（1）维修和更新、改造内容；（2）工程预算；（3）涉及房屋户门号及户数；（4）维修和更新、改造组织方式；（5）验收方式。
　　（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意。
　　（三）业主委员会将使用方案报建设主管部门备案，建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

（四）由业主委员会持备案证明，到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续。
　　（五）业主委员会组织实施使用方案。
　　第二十条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可按照下列程序进行应急处理：
　　（一）实行代为管理的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经房屋所在地社区核实并报建设主管部门备案后，由财务部门向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，由物业服务企业或者维修施工单位组织维修。

（二）实行自主管理的，由业主委员会将应急使用方案报建设主管部门备案后，持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续并组织维修。
　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。
　　第二十一条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。
　　第二十二条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；
　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十三条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
　　受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
　　第二十四条　房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。　　
　　第二十五条　林业局财务部门或业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
　　第二十六条　专户管理银行应当每年至少一次向林业局财务部门或业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
　　林业局财务部门或业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
　　第二十七条　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
　　第二十八条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财务部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
　　第二十九条　住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财务部门的有关规定执行，并接受财务部门的监督检查。

第五章　法律责任

第三十条　开发建设单位违反本办法第十一条规定将房屋交付买受人的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
　　开发建设单位未按本办法第十七条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
　　第三十一条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由建设(房地产)主管部门和财务部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第三十二条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
　　第三十三条　建设（房地产）主管部门、财务部门及其他相关管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　　则

第三十四条　本办法由林业局建设部门、房产部门、财务部门负责解释。
　　第三十五条　本办法自2015年12月1日起施行，2010年12月17日印发的《柴河林业局新建楼房公用部位共用设施设备维修基金管理办法》（柴林房[2010]187号）同时废止。